2022年房地產(chǎn)整體各項(xiàng)指標(biāo)低位運(yùn)行，相關(guān)政策成效尚未顯現(xiàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布：2022年1-8月，1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%；住宅新開(kāi)工面積62414萬(wàn)平方米，下降38.1%。住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降30.3%。從多項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)尚無(wú)明顯恢復(fù)，相反,7月份相比6月份有明顯回落。

土地市場(chǎng)同樣也延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）地產(chǎn)大數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，住宅市場(chǎng)成交7511宗土地，同比下降-33.6%;成交面積2.42億平米,同比下降-44.2%。土地交易平均溢價(jià)率為4.1%，同比減少12.7%。

全國(guó)新開(kāi)樓盤(pán)規(guī)模表現(xiàn)乏力，7月市場(chǎng)再次走弱

新房開(kāi)盤(pán)在6月出現(xiàn)一波“回光返照”之后， 7月市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)淡。根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：1-7月全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)新開(kāi)樓盤(pán)共計(jì)2747個(gè)，同比下滑47.6%，市場(chǎng)規(guī)模218.5萬(wàn)套，同比下滑54.3%。其中，7月商品住宅新開(kāi)盤(pán)規(guī)模36.86萬(wàn)套，同比-37.9%，環(huán)比-21.4%，較6月環(huán)比上升37.7%后，7月環(huán)比再次下降。

從裝修類(lèi)型來(lái)看，1-7月精裝修新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共計(jì)1116個(gè)，同比下滑41.1%，市場(chǎng)規(guī)模83.47萬(wàn)套，同比下滑47.8%;毛坯新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共計(jì)1631個(gè)，同比下滑51.3%，市場(chǎng)規(guī)模135.07萬(wàn)套，同比下滑57.6%。截至2022年7月，精裝修的滲透率超過(guò)40%，同比上升4.4%。

分析認(rèn)為：

1.受季節(jié)因素影響，七八月是傳統(tǒng)的樓市淡季，新盤(pán)入市節(jié)奏放緩；

2.全國(guó)各地因城施策頻次有所放緩；

3.部分城市延期交付項(xiàng)目增加使得購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重等因素影響，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期走弱，市場(chǎng)再度下行。

高等級(jí)城市新開(kāi)盤(pán)規(guī)模環(huán)比再度下跌，一線(xiàn)城市被躺平

從各等級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看，高等級(jí)（一線(xiàn)、新一線(xiàn)、二線(xiàn)）城市新開(kāi)盤(pán)規(guī)模7月環(huán)比下降27.3%。其中一線(xiàn)和二線(xiàn)城市環(huán)比下降均超過(guò)30%。

作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的一線(xiàn)城市，并未出現(xiàn)預(yù)期中的回暖。繼6月開(kāi)盤(pán)規(guī)模小幅反彈之后，7月新開(kāi)盤(pán)環(huán)比再度轉(zhuǎn)跌。根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：7月份，一線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)規(guī)模3.6萬(wàn)套，環(huán)比6月下跌超過(guò)30%，其中，廣州開(kāi)盤(pán)規(guī)模環(huán)比下跌27.3%，北京環(huán)比下跌87.6%。上海受疫情后復(fù)工影響，新房開(kāi)盤(pán)環(huán)比略有下跌，但好于其他城市。尤其在精裝修市場(chǎng)，上海和深圳新開(kāi)盤(pán)規(guī)模環(huán)比上升37.4%和10.5%。

新開(kāi)樓盤(pán)售價(jià)結(jié)構(gòu)分化愈加明顯，高端樓盤(pán)趨勢(shì)領(lǐng)漲

在整體市場(chǎng)疲軟乏力之下，高端樓盤(pán)的占比以及規(guī)模同比均保持上漲。根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：2022’1-7月精裝修市場(chǎng)中，6萬(wàn)以下樓盤(pán)市場(chǎng)同比規(guī)模增速放緩，較去年同期均有所下降，但高端樓盤(pán)市場(chǎng)6萬(wàn)以上樓盤(pán)同比規(guī)模普遍上漲，其中 6.1-8萬(wàn)/㎡樓盤(pán)售價(jià)增長(zhǎng)最快，同比增長(zhǎng)131.8%。

從樓盤(pán)售價(jià)結(jié)構(gòu)來(lái)看，6萬(wàn)以上樓盤(pán)市場(chǎng)占比5.3%，較2021年上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，較2020年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。

多個(gè)政策疊加下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將有望好轉(zhuǎn)

截至8月23日，今年8月已有超30個(gè)城市出臺(tái)樓市扶持政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、限貸，放寬公積金貸款，出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼及鼓勵(lì)貨幣化安置等。與此同時(shí)，8月22日央行再次降息，一年期LPR下調(diào)至3.65%，五年期LPR下調(diào)至4.3%。房貸利率也隨之下調(diào)，其中首套房貸利率低至4.1%，已低于2009年房貸利率打七折后的4.156%。短期來(lái)看，將提振市場(chǎng)信心，有望帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。我們預(yù)計(jì)，在政策優(yōu)化帶動(dòng)下疊加低基數(shù)效應(yīng)， 9月全國(guó)市場(chǎng)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)規(guī)模環(huán)比或有所回升，但依舊不會(huì)有超預(yù)期的表現(xiàn)。具體走勢(shì)如何，我們拭目以待。